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引言：在婚姻家事纠纷中，小产权房因无合法产权登记、权利属性特殊，成为继承分割中争议最突出、处理最复杂的遗产类型之一。与普通商品房不同，小产权房无法办理不动产登记，其继承分割不涉及所有权转移，仅围绕占有、使用、收益等权益展开，且常因房屋性质、出资情况、继承人身份等差异，导致裁判结果千差万别。

广东道华律师事务所婚姻家事律师团律师将在本文中结合深圳市中级人民法院一继承纠纷案，拆解小产权房继承诉讼的核心难点，梳理不同情形下的实务处理规则。

一、基本案情

被继承人林安全于2013年1月14日病逝，生前未订立遗嘱或遗赠扶养协议，其父母均先于其去世。林安全与黄某系夫妻关系，婚后生育林某4、林某5两名子女；同时，林安全与前妻生育林某1、林某2、林某3三名子女。

涉案房产位于深圳市福田区赤尾村，系林安全作为赤尾村村民，在与黄某婚姻关系存续期间自建的宅基地房屋，属于典型小产权房。该房屋无合法用地、建设许可手续，未办理不动产登记，未进行工程检测及消防验收，仅在《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》中登记为林安全占有100%份额，建筑面积640平方米，共8层，长期由黄某出租管理并收取租金。

林安全去世后，林某1作为其与前妻的女儿，主张继承该小产权房的占有、使用、收益权，并要求黄某赔偿其自2013年2月起的房屋租金损失。黄某辩称，涉案房屋系违法违章建筑，不属于合法遗产，法院不应受理本案；且该房屋系家庭共同财产，并非林安全个人财产，林某1未尽扶养义务，无权继承。双方协商无果，林某1诉至法院，案件历经一审、二审审理。

二、法院审理

一审法院审理认为，继承从被继承人死亡时开始，林安全未立遗嘱，应按法定继承办理，黄某、林某1、林某2、林某3、林某4、林某5均为林安全的第一顺序法定继承人。

关于涉案小产权房的遗产属性，一审法院认为，该房屋虽无合法产权登记，未取得不动产所有权，但林安全作为赤尾村村民，对该房屋享有合法的占有、使用、收益权益，该权益属于《中华人民共和国继承法》规定的合法财产权益，可作为遗产继承。结合《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》，该房屋登记为林安全占有100%份额，系林安全与黄某的夫妻共同财产，故林安全享有的50%权益属于遗产，应按法定继承分割。

最终酌定：一、确定被继承人林安全的遗产由原告林某1、被告黄某、第三人林某4、第三人林某5各继承20%份额，由被告林某2、被告林某3各继承10%份额；二、位于深圳市福田区××村××号房屋由被告黄某使用、收益；三、被告黄某应自2019年5月1日起每月向原告林某1支付房屋租金补偿款3440元；四、被告黄某应在判决生效之日起十日内向原告林某1补偿2013年2月1日至2019年4月30日的租金收益223409.2元；五、驳回原告林某1的其他诉讼请求。

黄某不服一审判决，提起上诉，主张涉案房屋系违法违章建筑，不应作为遗产分割；房屋系家庭共同财产，而非夫妻共同财产；一审法院酌定的租金标准不合理、程序违法，且部分诉求已过诉讼时效。

二审法院审理认为，涉案小产权房虽无合法产权登记，但实际由林安全及其家人享有占有、使用、收益权益，该权益可作为遗产继承，一审法院认定其具备遗产属性并无不当。

关于租金标准及诉讼时效，二审法院认为，黄某一审中已陈述房屋出租情况，二审中反悔违反禁止反言原则，且未提交证据证明租金标准不合理及房屋空置情况；继承开始后各继承人均未放弃继承，遗产属共同共有，分割共有财产不适用诉讼时效规定，故一审酌定的租金标准及支持林某1全部租金诉求并无不当。

最终，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

（案例来源：广东省深圳市中级人民法院 （2019）粤03民终17847号）

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