婚姻家事糾紛（調解/訴訟）實戰專家

十年專注·大宗財產類 婚姻家事法律服務

廣東道華律師事務所, 道華婚姻家事律師團，唐雲虹律師，深圳十大離婚律師推薦，十大繼承律師推薦, 粵港澳大灣區專業離婚官司、遺產繼承訴訟律師，知名大宗財產家族律師，海量勝訴成功案例，特別擅長處理：疑難財產分割/法院訴訟、上市公司股權/基金/股票分割、房產、深圳小產權房/農民房、土地、廠房、虛擬貨幣資產、涉香港離婚財產分割、婚內/離婚財產協議、稅務籌劃、債務隔離、離婚財產轉移、涉外籍遺產繼承、遺囑公證、遺囑/法定繼承糾紛訴訟、遺囑訂製和效力認定、舊改拆遷、民刑交叉、跨境協同等。服務區域：廣東 深圳 福田 香港 澳門 海外 廣州 中山 珠海 佛山 惠州 東莞

一、 基本案情

一位香港的陳老先生，早年在深圳市羅湖區花費10萬元購買了一套住宅，登記了陳老先生和他女兒各佔50%的份額，現因考慮到自己年老無力管理深圳的房產，陳老先生擬將該房產自己50%的份額也過戶至其女兒名下，以完成家族財富傳承，避免百年之後發生糾紛。但在前往不動產登記中心詢問的時候，工作人員告知因爲該地段房屋現平均價值已上百萬，若按常規市場價格辦理買賣過戶或贈與過戶，需繳納契稅、個人所得稅、增值稅等各類稅費合計不低於10萬元，成本高昂。

經朋友介紹，陳老先生找到廣東道華律師事務所，委託道華律師尋求合法、合規且成本最低的過戶方案，實現房產順利傳承。

二、 爭議焦點

（一）確認核心訴求，檢索確認政策

1.溝通了解核心訴求：接受委託後，經過全面的溝通，道華律師瞭解到委託人因爲年紀漸長，希望直接將房產給到女兒管理出租，希望以稅費成本最低的方式在生前就將份額過戶給女兒。

2.政策精準挖掘：結合陳先生想現在就將房產過戶給女兒的核心需求，道華律師經全面檢索深圳市不動產登記以及稅收的相關政策，定位到直系親屬間買賣過戶，增值稅、個稅、契稅可按登記價核稅的相關規則，並經過實地前往稅務局、不動產登記中心詢問覈實，確認該政策目前的可行性和辦理流程、要求。

3.主體資格覈驗：在全面梳理陳老先生提供的材料後，確認陳先生與其女兒是直系親屬，符合政策適用主體條件；同時確認陳先生及其女兒的香港居民身份是否具備在深圳辦理不動產轉移登記的主體資格、香港居民與內地居民房產買賣過戶的流程及材料差異。

（二）訂製最優方案，推進材料收集

1.最優方案確定：在評估買賣、贈與等各類過戶方式產生的稅費成本差異，並與陳先生充分溝通釋明後，最終確定採用“直系親屬間買賣過戶+按登記價核稅”的組合方案。該方案既能享受最低計稅基數，又能避免贈與房產未來二次交易時可能產生的高額個人所得稅。

2.材料收集：

（1）身份類：陳老先生及女兒的香港永久性居民身份證、港澳居民來往內地通行證、經香港律師、中國委託公證人公證並轉遞的親屬關係證明文書。

（2）房產類：不動產權證書。

（3）交易類：按登記價製作《深圳市二手房買賣合同》、前往深圳任意公證處辦理買賣合同的公證文書。

（三）流程辦理與稅務申報

1.不動產登記申請：向深圳市不動產登記中心提交轉移登記申請，明確申報交易價格爲房產原始登記價，並提交直系親屬關係證明，申請適用特殊計稅政策。

2.稅務覈價與繳納：稅務部門依據深圳市直系親屬過戶政策，覈准以原始登記價爲計稅基數。最終覈算應繳稅費僅爲契稅、印花稅及登記費，合計5000元。

3.產權過戶完成：完成稅費繳納後，不動產登記中心依法辦理過戶手續，將房產所有權轉移至陳老先生女兒名下。

三、辦案結果

本所律師通過精準適用深圳市直系親屬房產過戶稅收優惠政策， 在接受委託後 2個月內， 成功將陳老先生深圳房產過戶至其女兒名下。原預估 10萬元以上的稅費，最終僅繳納5000元，節稅比例超95%，圓滿實現了委託人低成本傳承房產的核心訴求。

四、 總結及拓展——低成本深圳房產傳承路徑

（一）深圳市直系親屬房產過戶政策

1.基本內容及核心優勢

針對直系親屬間房產轉移，存在特殊計稅規則：直系親屬間買賣過戶，可申請以房產原始登記價作爲計稅依據，而非市場評估價，本質是稅務機關認可“直系親屬間以原始登記價交易”屬於“計稅依據明顯偏低但有正當理由”的情形，從而准予按登記價核稅。

2.政策適用條件

主體條件：交易雙方必須爲直系親屬，包括父母與子女、祖父母與孫子女、外祖父母與外孫子女、配偶。本案中陳老先生與其女兒符合該主體要求。

方式條件：必須採用買賣過戶方式，贈與、繼承不適用該計稅規則。

房產條件：房產須具備原始登記價（即有明確的歷史購房合同、發票佐證），且登記價顯著低於當前市場評估價。本案房產因購置時間早，登記價極低，完全契合。

材料條件：需提供經公證的直系親屬關係證明、不動產權證書、原始購房合同及發票，以證明親屬關係與登記價真實性。

（二）繼承過戶

1.基本內容及核心優勢

除本案採用的買賣過戶外，繼承過戶是另一種實現房產最低成本傳承的法定方式，尤其適用於產權人百年後的財富傳承安排：

（1）稅費成本極低：我國遺產繼承並無遺產稅，而以繼承方式辦理房產過戶的，依法可以免徵契稅、個人所得稅、增值稅，僅需繳納印花稅（按評估價0.05%）、不動產登記費即工本費（80元），整體成本可忽略不計。

（2）無購房資格限制：繼承房產不受深圳限購政策影響，繼承人無需具備購房資格即可辦理過戶。

2.適用條件及流程

適用前提：產權人（被繼承人）已去世；繼承人系法定繼承人（配偶、子女、父母等）或憑藉被繼承人生前遺囑有權繼承取得房產的繼承人或受遺贈人。

辦理流程：

（1）材料準備：被繼承人死亡證明、親屬關係證明、不動產權證書、遺囑（如有）。

（2）辦理繼承確認：無爭議的，辦理繼承權公證；有爭議的，通過訴訟取得生效法律文書。

（3）申請過戶：憑公證書或法院文書，向不動產登記中心申請繼承轉移登記。

（三）兩方案對比

五、 唐雲虹律師辦案心得

房產傳承，從來不只是簡單的產權過戶，更是一份沉甸甸的信任與期盼，承載着長輩對子女的疼愛，也關乎家族財富的有序延續。我國在房產過戶計稅上除國家法律法規外，地方政策對於計稅方式以及優惠又有着不同的規定，存在着地方性的差異，落實到實務操作中，許多當事人往往因爲對於政策、法規的不瞭解而踩坑，承擔了高額的稅費成本。

在本次辦案中，陳先生作爲香港人對內地政策不甚熟悉，在瞭解到稅費高達10萬元時一度打算放棄，直至找到道華律師協助下才順利完成過戶。基於《中華人民共和國民法典》相關規定和道華律師團隊在深圳市、粵港澳大灣區辦理房產繼承的實踐，總結出以下親屬之間房產傳承的辦理經驗：

1.深挖地方政策是節稅關鍵：深圳作爲特區，針對直系親屬過戶、歷史遺留房產等有特殊政策。辦理跨境居民房產傳承時，必須精準檢索並適用地方特殊規則，而非僅依據通用稅法。本案中，從最初得知委託人面臨十萬元高額稅費的焦慮，到精準找到政策突破口、最終僅花費5000元完成過戶，我們真切感受到，專業的法律服務不僅能解決實際難題，更能爲委託人緩解焦慮、實現心願。

2.跨境主體材料需合規：香港居民辦理內地房產事務，其身份證明、親屬關係證明必須經中國委託公證人公證並由中國法律服務（香港）有限公司轉遞，否則不具備法律效力。跨境房產過戶涉及兩地規則差異，容不得半點疏忽，每一份材料的嚴謹審覈，都是對委託人託付的鄭重回應，更是規避法律風險的底線堅守。

3.方案選擇需兼顧當下與未來：選擇買賣還是繼承過戶，需綜合考量傳承時間節點、當前稅費成本及子女未來房產處置的稅務成本，提供全週期法律建議。我們深知，房產傳承不僅是財產的轉移，更是家族情感與責任的延續，因此每一份方案的設計，都力求兼顧當下成本與長遠利益，不辜負委託人的信任與期待。

作爲律師，我們不僅要精通法律法規與地方政策，更要懷揣同理心，站在委託人的角度，用專業、嚴謹、高效的服務，爲每一份信任保駕護航，用法律的力量，讓財富傳承更省心、更安心、更暖心，這便是我們堅守法律初心、踐行執業使命的終極追求。

六、 法律法規索引

（一）法律法規

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

第一千一百二十七條：遺產按照下列順序繼承：（一）第一順序：配偶、子女、父母；（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

《中華人民共和國契稅法》：

第四條：契稅的計稅依據：（一）土地使用權出讓、出售，房屋買賣，爲土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款；（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行爲，爲稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法覈定的價格。納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》的規定覈定。

第六條：有下列情形之一的，免徵契稅：……（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬。

《中華人民共和國稅收徵收管理法》（2015修正）第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權覈定其應納稅額：

（一）依照法律、行政法規的規定可以不設置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規的規定應當設置帳簿但未設置的；

（三）擅自銷燬帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的；

（五）發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

稅務機關覈定應納稅額的具體程序和方法由國務院稅務主管部門規定。

道華婚姻家事律師團（廣東道華律師事務所），十年專注·大宗財產類 婚姻家事法律服務，離婚繼承家事糾紛（調解/訴訟）實戰專家，是廣東粵港澳大灣區[深圳本土]-專業法律服務的影響力品牌之一，更是知名跨境離婚繼承領域調解、訴訟實戰標杆律師團隊。

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秉承“保障財產安全、防控法律風險、賦能財富增值”理念，彙集律師、銀行、保險、財稅等行業專家，以豐富的民商事訴訟仲裁及民刑交叉、稅務籌劃等成功經驗作爲支撐，爲高淨值客戶（含香港、澳門、外籍人士）提供婚姻家事與財富傳承一攬子解決方案，以實現風險防控、債務隔離，以及家族財富傳承的美好願景。

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