婚姻家事糾紛（調解/訴訟）實戰專家

十年專注·大宗財產類 婚姻家事法律服務

廣東道華律師事務所，唐雲虹律師，道華婚姻家事律師團，深圳知名離婚訴訟律師 專業遺產繼承糾紛律師，廣東、深圳十大婚姻家庭律師事務所，專業處理：大宗疑難離婚調解/法院訴訟、房產小產權房產分割、遺囑遺產繼承糾紛、遺囑公證、離婚財產分割、離婚後財產糾紛、離婚/婚內協議 、撫養權爭奪、遺囑繼承糾紛、法定繼承糾紛、土地房產繼承、農民房拆遷繼承、遺囑訂製、遺囑效力認定等等非訴、爭議等。服務區域：深圳福田 南山 羅湖 龍崗 寶安 龍華 光明 坪山 大鵬 鹽田

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導語：《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）在物權編中首次增設“居住權”這一新型用益物權，以專章形式構建了居住權制度。這一制度的出臺，不僅是對我國住房保障體系的重要補充，更是對“住有所居”民生目標的法律回應，爲化解現實中的住房糾紛提供了全新的制度工具。廣東道華律師事務所婚姻家事律師團首席律師唐雲虹在本文中，將從立法背景、具體法律規定、設定條件與適用場景、辦理流程及材料等方面，對居住權制度進行深度解析，爲實務操作提供指引。

一、立法背景：回應民生需求與完善法治體系

黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”，而居住權制度通過物權化保護，爲住房保障提供了更剛性的法律支撐，是對“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的立法踐行。

長久以來，不少羣衆都面臨着住房權益保障的難題。在社會生活實踐中，離婚弱勢一方、孤寡老人、無房親屬等羣體的住房需求難以通過現有保障體系完全覆蓋，部分羣體因不符合公租房、廉租房申請條件，在高房價背景下易陷入安居困境；同時，司法實踐中“以房養老”騙局頻發、離婚後住房安置糾紛難解、遺囑中住房權益安排引發的繼承爭議等問題，亟需明確的法律規則予以規制。爲回應弱勢羣體住房保障的現實訴求，規範財產管理與化解民事糾紛的法治需求，居住權制度應時而生。

（圖源：AI生成）

二、核心法律規定及要點

《民法典》第366條規定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”

居住權人在約定期限內對房屋的佔有、使用權受到法律的保護，即便房屋所有權發生流轉，居住權的效力也不受影響。當居住權人對於住宅的合法佔有、使用權益遭受妨害或有妨害之虞時，得以主張排除妨害、消除危險的物上請求權。即使住宅所有權人如果將住宅進行了轉讓、抵押、出租等行爲，權利受讓人仍需受該住宅上已設立的居住權的約束，不得妨害居住權人的居住利益。

根據法條，居住權設立其核心目的是滿足生活居住需要，不包含收益權能，故居住權人不得將住宅用於生活居住以外的用途，不得擅自出租住宅營利，除非與住宅所有權人之間另有約定。此項規定明確區分了居住權（物權）與房屋租賃權（債權）的法律屬性，居住權作爲物權具有更強的權利保障效力。

（一）居住權的設立情形

根據法律規定及實務實踐，居住權的設立包括以下三種法定情形：

1.當事人通過訂立書面合同設立居住權；

2.房屋所有權人通過遺囑形式設立居住權；

3.權利人依據人民法院、仲裁機構生效法律文書取得居住權。

（二）居住權設立的限制

1.主體限制：根據《民法典》第366條規定“滿足生活居住需要”的核心要義，居住權具有較強的人身屬性，僅能由自然人本人享有，法人、非法人組織不得成爲居住權主體。

2.客體限制：居住權的客體爲“住宅”，僅限於在他人所有的住宅及其附屬設施上設立，商業用房等非住宅房屋不得設立居住權。此外，若擬設立居住權的住宅已設定抵押權，且抵押合同中明確約定不得另行設立其他權利（含居住權），則設立居住權需事先取得抵押權人書面同意；若該住宅處於被查封的司法狀態，依法不得設立居住權。

（三）居住權的登記生效規則

《民法典》第368條規定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”當事人訂立居住權合同但未依法辦理登記的，居住權不發生物權效力，但居住權合同本身的效力不受登記與否影響。居住權人有權依據合法有效的居住權合同，請求住宅所有權人履行協助辦理居住權登記的合同義務。

（四）居住權的流轉受到嚴格的限制

根據《民法典》第369條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”爲防止居住權被異化爲盈利工具，堅守居住權的民生保障屬性，法律對居住權的流轉予以嚴格限制。但允許當事人通過特別約定排除“不得出租”的禁止性規定，賦予居住權一定的流通空間，以實現住宅使用價值的最大化。

（五）居住權的消滅與註銷登記

《民法典》第370條規定：“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。”居住權消滅後，權利人應當向住宅所有權人返還房屋，並配合辦理註銷登記手續，確保不動產權利狀態的清晰穩定。

三、居住權的設定流程與所需材料

居住權的設立、變更、註銷均需遵循法定程序，不同設立方式對應的辦理流程與材料要求存在差異，以下結合深圳市居住權登記指南，梳理實務中進行居住權登記相應的材料。

（圖源：AI生成）

（一）居住權首次登記

1. 申請主體：通過合同設立居住權的，由合同雙方當事人共同向不動產登記機構申請；通過遺囑或生效法律文書設立居住權的，可由權利人單方申請。

2. 申請必備材料清單

（1）深圳市不動產登記申請表

（2）申請人身份證明

① 境內自然人的，提交居民身份證；未成年人可以提交居民身份證或戶口簿；香港、澳門特別行政區自然人的，提交香港、澳門特別行政區居民身份證或護照，或中華人民共和國港澳居民居住證或者來往內地通行證；臺灣地區自然人的提交臺灣居民來往大陸通行證或中華人民共和國臺灣居民居住證；華僑提交中華人民共和國護照和國外長期居留身份證件；外籍自然人提交中國政府主管機關簽發的居留證件，或者其所在國護照。

②申請人委託代理人申請不動產登記的，代理人應當向不動產登記機構提交申請人身份證明、授權委託書及代理人的身份證明；自然人處分不動產的，可提交經公證的授權委託書，或者在申請登記時，由申請人、代理人共同在不動產登記機構工作人員的現場見證下籤訂授權委託書；涉及境外申請人處分不動產的，其授權委託書應當經公證或認證。

③未成年人及其他無民事或限制民事行爲能力人的監護人代爲申請不動產登記的，還需提供監護人關係證明材料及監護人的身份證明。

（3）基礎法律文件。按照下列情形，提交相應材料：

① 依據合同設立居住權的，提交不動產權屬證書（已簽發不動產權證書電子證照的無需提交紙質材料）和居住權合同。

② 依據遺囑設立居住權的，提交遺囑人的死亡證明和遺囑。已經因繼承、受遺贈辦理了轉移登記的，無需提交遺囑人的死亡證明。

③ 依據生效法律文書設定居住權的，提交人民法院的生效法律文書。

（二）居住權變更登記

1. 不動產登記申請表

2. 申請人身份證明（參照以上）

3.《不動產登記證明》

4. 居住權發生變更的證明材料：

（1）權利人或者義務人的姓名、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的，提交能夠證實其身份變更的材料。

（2）居住權期限等發生變化的，提交變更協議或者生效法律文書等能夠證實居住權發生變化的材料。

（三）居住權註銷登記

1. 不動產登記申請表

2. 申請人身份證明（參照以上）

3. 居住權滅失的證明材料：

① 居住權人死亡的，提交居住權人的死亡證明

② 居住權期限屈滿的，提交期限屈滿的材料

③ 不動產滅失的，提交不動產滅失的證明材料

④ 居住權人放棄權利的，提交居住權人放棄權利的書面材料

⑤ 依據生效法律文書申請註銷居住權的，提交生效法律文書。

居住權人申請居住權註銷登記的，還應當提交不動產登記證明。

注:以上內容僅供參考，如有變動，請以相關行政部門發佈的官方信息爲準。

首本電子“證書”（圖源：深圳不動產登記）

四、居住權的實踐應用價值與社會效能

居住權制度的設立，兼具民生保障、財產利用與社會治理多重價值，爲社會生活提供了多元解決方案。

（一）民生保障層面：爲弱勢羣體築牢住房安全網

在離婚糾紛中，深圳婚姻律師常建議當事人可約定房屋所有權歸一方所有，爲另一方設立一定期限或終身居住權，保障弱勢一方的基本居住需求；老年人可通過遺囑或合同方式，將房屋所有權傳承給子女，同時爲自身設立終身居住權，既保障晚年居住穩定，又明確財產歸屬，減少家庭紛爭；房屋所有權人可爲年邁父母、未成年子女、無房親屬等設定居住權，在不轉移所有權的前提下解決其住房困難，實現親屬間幫扶與財產保護的雙重目標。

（二）財產利用層面：實現住宅價值最大化

住宅所有權人可在保留所有權的基礎上，爲他人設立居住權，既滿足特定主體的居住需求，又不影響房屋的後續傳承與處分，充分發揮住宅的使用價值與財產價值。例如，老年人可將房屋所有權轉讓給子女或金融機構獲取對價，同時爲自身設立終身居住權，有效規避傳統“以房養老” 模式的法律風險，實現養老權益與財產價值的平衡。

（三）社會治理層面：化解糾紛，促進社會和諧

此前因缺乏明確的居住權規則，離婚後住房幫助、遺囑住房安排等糾紛的裁判標準不一，當事人權益難以得到穩定保障。居住權制度的建立，爲此類糾紛提供了清晰的法律依據，減少裁判自由裁量空間，同時引導當事人通過事前約定明確權利義務，從源頭規避糾紛，維護社會關係穩定。

（圖源：AI生成）

五、道華律師評析

居住權制度作爲《民法典》的重要創新，將“住有所居”的民生願景轉化爲具體可操作的法律規則，既爲弱勢羣體提供了堅實的住房權益保障，也爲不動產財產權的靈活行使提供了法律路徑。隨着實務應用的不斷深入，居住權在離婚財產分割、養老規劃、親屬幫扶等場景中的制度價值將進一步凸顯。需特別注意的是，居住權的設立涉及物權變動及多方主體權益，當事人在設立前應充分協商，明確居住權的存續期限、權利義務邊界等核心內容，並依法辦理登記手續，確保居住權設立的合法性與有效性，充分發揮其制度效能，真正實現從“安居”到“安心”的法治保障。

道華婚姻家事律師團，十年專注·大宗財產類 婚姻家事法律服務，婚姻繼承家事糾紛（調解/訴訟）實戰專家，是[深圳本土]-婚姻繼承與財富管理法律服務的影響力品牌之一。 團隊承辦超1000宗婚姻繼承類案件，在大宗疑難婚姻家事、遺產繼承糾紛、遺囑訂製、家族財產分配等爭議解決領域具有豐富的調解、訴訟實戰經驗，運用本土智慧，擅長處理深圳小產權房、村委股份等疑難離婚財產分割、遺囑訂製與公證、繼承糾紛案件，贏得客戶一致好評。

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