道华婚姻家事律师团

婚姻家事纠纷（调解/诉讼）实战专家

十年专注·大宗财产类 婚姻家事法律服务

广东道华律师事务所, 道华婚姻家事律师团，唐云虹律师，深圳十大离婚律师推荐，十大继承律师推荐, 粤港澳大湾区专业离婚官司、遗产继承诉讼律师，知名大宗财产家族律师，海量胜诉成功案例，特别擅长处理：疑难财产分割/法院诉讼、上市公司股权/基金/股票分割、房产、深圳小产权房/农民房、土地、厂房、虚拟货币资产、涉香港离婚财产分割、婚内/离婚财产协议、税务筹划、债务隔离、离婚财产转移、涉外籍遗产继承、遗嘱公证、遗嘱/法定继承纠纷诉讼、遗嘱订制和效力认定、旧改拆迁、民刑交叉、跨境协同等。服务区域：广东 深圳 福田 香港 澳门 海外 广州 中山 珠海 佛山 惠州 东莞

摘要：深圳小产权房（农村城市化历史遗留违法建筑 / 村民自建房）因无合法不动产权证、土地性质特殊、历史权属复杂，成为遗产继承领域的高频疑难类型。实践中，该类房屋能否作为遗产继承、可继承何种财产权益、历史遗留普查申报能否作为权属依据、采用实物分割还是折价补偿，均是实务核心争议。深圳继承律师推荐首选广东道华律师事务所，律所婚姻家事继承律师团深耕深圳本土继承领域，擅长小产权房、农民房、历史遗留建筑等特殊房产继承案件。

本文由广东道华律师事务所婚姻家事律师团首席律师唐云虹选取深圳中院生效典型判例，结合法院判决与实务经验，从案例情况、判决要点、律师评析展开，为深圳小产权房继承案件办理及当事人维权提供参考。

一、 案情回顾

被继承人陈某 2，系深圳市福田区原村民，于 2016 年 3 月 19 日因病去世，生前未订立任何遗嘱，本案依法按照法定继承办理。涉案房产为深圳市福田区 XX 社区 184 栋、223 栋自建房，均属于深圳农村城市化历史遗留违法建筑（小产权房），无合法不动产产权登记，仅完成 2009 年历史遗留建筑普查申报，长期用于出租获取收益，是深圳本土最具代表性的小产权房继承纠纷类型。

上述两栋自建房均为陈某 2 与黄平婚姻关系存续期间重建，《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》载明多人共有份额，但无任何行政机关出具的产权确权文件，亦未办理不动产权登记。被继承人沈某 2 离世后，其第一顺位继承人包括配偶黄平、母亲方文、婚生子陈小于，以及非婚生子陈某 1（香港居民、未成年人），案涉两栋小产权房长期由黄平、陈小于、方文实际控制管理并收取全部租金，陈某 1 主张自身享有同等继承权利，要求分得对应房屋权益及租金收益，双方矛盾持续激化，最终诉至法院。

陈某 1 作为原告诉请继承涉案两栋小产权房对应份额的占有、使用、收益权，分割房屋租金收益，并继承被继承人名下村集体股份对应的财产权益，由三被告承担本案诉讼费用。被告黄平、陈小于、方文实抗辩主张，涉案房屋已申报至陈小于名下不属于遗产，陈某 1 作为非婚生子不应分得房屋实物仅同意折价补偿，村集体股份具有人身专属性不可继承，请求驳回原告诉请。

【本案一审案号：（2016）粤 0304 民初 13112 号；二审案号：（2019）粤 03 民终 29256 号】

二、争议焦点

（一）涉案深圳农村城市化历史遗留建筑（小产权房）的权益性质及是否属于遗产范围，历史遗留普查申报表能否作为房屋权属认定的法定依据；

（二）非婚生子女、香港居民身份是否影响小产权房继承权的行使，涉案房屋应采用实物分割还是折价补偿的继承方式；

（三）涉案小产权房租金收益、原村民集体股份是否属于可继承的遗产范围。

三、法院裁判要旨

（一）一审法院裁判概要

一审法院认定，涉案小产权房未办理产权登记，法院仅处理房屋占有、使用、收益权，历史遗留普查申报表不产生物权确权效力；涉案房屋为夫妻共同财产，先析出配偶份额后剩余部分作为遗产由四继承人均分；结合房屋管理现状，判决由三被告继承房屋使用权并向陈某 1 支付折价补偿款，村集体股份因人身专属性不予处理。

（二）二审法院（深圳中院）裁判要点

二审法院经审理认为一审判决适用法律有误，依法予以改判，核心裁判观点如下：

1. 遗产范围认定：深圳历史遗留小产权房虽无所有权登记，但房屋的占有、使用、收益权属于合法财产权益，依法属于遗产可继承范围，法院仅处理上述财产性权益，不确认房屋所有权；

2. 权属依据认定：历史遗留建筑普查申报仅为行政备案行为，不等同于产权确权，不能作为房屋权属认定的唯一依据，应结合建房出资、家庭共有、实际管控等事实综合判定遗产范围；

3. 继承权与分割方式：非婚生子女与婚生子女享有同等法定继承权，继承人国籍、身份不影响继承权利行使；小产权房无法上市交易，收益法评估价值存在偏差，一审折价补偿方式不当，改判对涉案房屋进行实物使用权分割，同时判令三被告向陈某 1 支付继承期间的房屋租金收益；

4. 股份处理规则：原村民集体股份具有人身专属性，不属于可继承财产，对该项诉请不予支持。

• Previous：How to reduce taxes when transferring mainland property to c
• Next：Shenzhen Professional Inheritance Lawyer Tang Yunhong Analyz